贾康：房地产税不能照搬美国经验要借鉴上海重庆

寒意初冬

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        重庆案例的简要考察


        前述四个角度的制度建设，都涉及治本，改革中的配套当然还有其他方方面面，合在一起是个系统工程。在这个认识框架下，可简要地看一下重庆案例：这一段时间，在各个大城市、中心城市无一不对于房地产市场感觉到有沉重压力、有明显社会焦虑的时候，一段时间内，重庆却相对平稳。它的房价，如果按照商品房的交易来看，也有轻微上涨，表现为很低的幅度。但是必须注意到，重庆自己的制度建设从前面所说的四个角度来看，做得可圈可点。


        第一，土地制度方面。重庆八年多前在全国首创了“地票”制度的改革试点，一直坚持到现在。远离城乡结合部的农民，在政策引导之下，把宅基地腾出一部分，还有小田变大田腾出田埂的面积，形成复垦农田，在区域内整个农业耕作的田亩数上叫作“占补平衡”。对多出来的复垦田地的产出当量做了核算（要分五级）之后，到地票市场上做量化交易，出钱买到地票指标的主体，实际上其对土地的使用又纳入政府以土地收储制度来协调的流程，使得重庆和地票合在一起的土地制度建设，可以相对从容地在城乡结合部对开发主体提供与地票对应的土地使用开发权，带来的是相对有条不紊地推进城镇化建设和产业发展。


        这个改革一举多得，实际带来的不仅是土地的供给从容和相对均匀、低成本，而是不会像其他地方普遍发生的城乡结合部只靠讨价还价的征地拆迁补偿机制，能够控制总成本抬升；特别重要的，这种制度更使远离城乡结合部的农民以地票制度作为与市场竞争、政府扶助相结合的机制，而进入了共享发展的大平台，进入了共享改革开放成果的行列。


        第二，住房制度方面。重庆是在保障房建设上有明确的量化指标，要形成整个城市住房供给中1/3到40%的分量是保障房。所以，那里低端人群，包括年轻白领，可以得到相对稳定的有效供给，解决这个收入阶段上住有所居问题。有了共有产权房，大学生毕业不久以后需要谈婚论嫁的时候，过丈母娘那一关就相对容易，因为这个共有产权房是体面的、有产权证的，只是不可以跟一般商品住房那样到市场上随行就市去交易，也就封杀了套利空间。住进去的年轻白领，过几年收入上升了，那么可以根据原定的条款，考虑在新的支付能力下再出一笔钱把它变成完全产权。这是一个值得肯定、值得重视的创新中间的住房供给案例。如果能够把保障轨托好，剩下的中产阶级以上社会成员可以根据自己的消费者主权，相对从容地在商品市场上挑选商品房购买对象，竞争中去交易的问题了，缓解了很多问题。


        第三，投融资制度方面。重庆过去的“八大投”（重庆城投公司、高发公司、高投公司、地产集团、建投公司、开投公司、水务控股和水投公司），世界银行曾经给予高度肯定。这些年来，地方融资平台要进一步规范化，这是全国有统一要求的，重庆在这方面值得肯定的是能够把前面阶段上不得不做的这样一些调整中“八大投”式的融资平台，结合整个发展战略，结合结构优化的取向，对应市场机制和政策性资金、市场化运作、专业化管理、杠杆式放大，支持它的通盘基础设施，以及相关的城市建设和它的产业集群的形成。以这种投融资制度的创新对接到PPP，在重庆已经形成了一些比较好的经验案例。这也是非常值得肯定的配套改革。


        第四，重庆和上海率先推进了住房保有环节房产税的试点。虽然有声音认为重庆和上海的房产税试点失败了，但笔者作为研究者观察认为，两地已试水形成了非常宝贵的本土经验。当然开始时只能柔性切入，不要光看一些指标变化的幅度大小，要看到它变化表现的效应完全符合经济学分析的逻辑框架，而且在如今在贯彻三中全会“加快房地产税立法并适时推进改革”要求的情况下，这种本土经验之宝贵马上就浮现在面前，两地的试点经验可以按照要求在加快房地产税立法的过程中对全体国民做更多的信息披露，促进各界更好地共同讨论立法方案。


        房地产市场要“治本为上”


        笔者认为，上述四个角度的制度改革合在一起，再加上政策调控，就是“标本兼治”，而且可以实现 “治本为上”。


        如果把这些放在一起考虑，笔者想再次强调，政策调控要跟着制度建设走，政策不仅要“反周期”，还要使政策的作用在制度框架提供长治久安可能的同时，进行合理的区别对待，以“一城一策”“一城一案”方式贯彻供给侧结构性改革方针。即使同样都是所谓火起来的城市，情况也各有区别，冰的几百个三四线城市，情况更是有种种不同，那里“去库存”显然不能简单依靠商业信贷，还必须配上政策杠杆，而政策杠杆怎么配，必须“一城一策”。火起来的城市也不能简单限购、限贷，还要赶快组织有效供给。怎么组织有效供给？又回到前面四个重要的制度改革问题。所有这些放在一起，还是要强调标本兼治而治本为上。需要我们来共同探讨，共同努力，解决好这样的重大现实问题。


        此外，对备受关注的房地产税改革，虽然有人在这方面表达了反对意见，但毕竟中央文件中，一向是坚持这个改革方向。对这个问题还是要做理性讨论，通过立法过程经受历史考验，让中国社会走向现代化建立现代税制。笔者认为，房地产税最关键的要领之一，就是借鉴国际经验但不能照搬美国的普遍征收模式，必须借鉴重庆、上海给出的经验。而在立法过程中方方面面可以表达自己的建设性意见，做理性讨论，寻求最大公约数。